Comprei apartamento na planta: quando contratar o arquiteto?

A melhor hora de contratar o arquiteto não é quando você recebe as chaves — é enquanto a obra da construtora ainda está em andamento, idealmente de 24  a 6 meses antes da entrega prevista. Nessa janela, mudanças de planta, pontos elétricos e hidráulicos e pré-instalações de automação ainda podem ser executadas pela própria construtora, a custo marginal. Depois da entrega, cada uma dessas alterações vira obra: demolição, reconstrução e retrabalho.

A maioria das pessoas contrata o arquiteto depois de receber as chaves. Faz sentido na lógica do “primeiro recebo, depois decido” — e é, frequentemente, a decisão mais cara de toda a reforma. Porque ignora uma janela de oportunidade que se fecha, sem aviso, exatamente no dia da entrega. Este artigo explica quais mudanças cabem nessa janela, qual é a economia real de antecipar o projeto e qual é o cronograma ideal para começar

Qual é a economia real de antecipar o projeto?

Quem antecipa o projeto durante a obra da construtora economiza percentual médio de economia — ex.: 12% a 23% do orçamento total da reforma; A economia vem de quatro fontes:

• Eliminação de retrabalho — o que a construtora executa certo da primeira vez não precisa ser demolido depois
• Negociação direta com a construtora — alterações formais dentro do prazo de personalização
• Compras com prazo maior — especificar cedo permite cotar melhor e evitar o “preço da pressa”
• Zero tempo morto — a obra de personalização começa no dia seguinte às chaves, com projeto executivo pronto

A janela de oportunidade que fecha no dia da entrega

Durante a obra da construtora, certas alterações fazem parte do processo construtivo natural: há equipes mobilizadas, materiais sendo aplicados, instalações em execução. Depois da entrega, o cenário muda completamente — cada uma dessas mesmas alterações exige demolir o que acabou de ser entregue. Cinco frentes concentram a diferença:

1 — Pontos elétricos e de iluminação

A posição de tomadas, interruptores e pontos de luz definida pela construtora raramente coincide com o layout do projeto. Durante a obra, remanejar é simples — a fiação está sendo passada. Depois, é rasgo em parede pronta, massa, pintura e retoque em cada ponto.

2 — Alterações hidráulicas

A posição da pia da cozinha, o tanque, a bancada da área de serviço, os ralos, a ducha. Mudanças hidráulicas durante a obra da construtora são tecnicamente simples — as tubulações ainda estão sendo executadas. Depois da entrega, a mesma alteração exige quebra de piso, refazimento de impermeabilização e novo revestimento.

3 — Modificações de planta em paredes não estruturais

Reposicionar uma divisória, eliminar a parede entre dois quartos, ampliar um banheiro às custas de um closet. Tudo é factível em qualquer momento — mas em momentos diferentes, com custos radicalmente diferentes. Durante a obra, é ajuste de execução. Depois, é demolição com bota-fora, reconstrução e acabamento. E atenção: qualquer intervenção precisa respeitar as regras do condomínio e a NBR 16.280 — explicamos o que exige aprovação no artigo sobre a norma.

4 — Pré-instalações para automação e climatização

Automação residencial precisa de cabos passados antes do gesso fechar. Áudio integrado precisa de caixas embutidas. Climatização precisa de dutos pré-distribuídos. Quem antecipa o projeto especifica esses pontos antes da construtora fechar o forro — reduzindo drasticamente o custo futuro da tecnologia.

5 — Aproveitamento dos revestimentos do contrato

Muitas construtoras oferecem opções de acabamento dentro do contrato — pisos, portas, louças, metais, bancadas. Quem recebe o apartamento “fechado” sem projeto frequentemente paga duas vezes: pelo material que a construtora entregou e pelo descarte dele na reforma. Quem antecipa escolhe, dentro das opções do contrato, o que o projeto realmente vai usar.

Como funciona a negociação com a construtora?

Construtoras de alto padrão em São Paulo têm processos formais de personalização: um departamento dedicado, prazos rígidos e formato técnico próprio para aceitar alterações. Depois de determinada fase construtiva — em geral de 18 a 12 meses antes da entrega do apartamento — as solicitações deixam de ser aceitas.

O escritório de arquitetura conhece esses prazos, formaliza os pedidos nos documentos técnicos que o departamento de personalização exige e negocia em nome do cliente. Quem tenta sozinho costuma chegar atrasado à janela — ou apresentar pedidos informais que a construtora rejeita por não ter como executar.

Qual é o cronograma ideal?

Para aproveitar plenamente a janela, o ideal é contratar o arquiteto antes da entrega prevista. Esse prazo permite:

• Briefing e estudo de layout com tempo para refletir — não sob pressão
• Aprovação do conceito antes da fase final da obra da construtora
• Especificação técnica das alterações dentro do prazo formal de personalização
• Escolha inteligente dos revestimentos do contrato
• Projeto executivo completo aprovado antes da entrega — obra de personalização começa imediatamente

O que um escritório faz em cada uma dessas etapas — do briefing à curadoria final — está detalhado no artigo Tudo que um escritório de arquitetura pode fazer no seu apartamento novo. E o investimento envolvido, no pilar Quanto custa um projeto de interiores em São Paulo.

E se eu já recebi as chaves?

O projeto continua plenamente viável — boa parte dos nossos clientes chega depois da entrega e o resultado é o mesmo apartamento transformado. O que muda é a equação financeira: alterações de instalação viram obra, e materiais entregues pela construtora que o projeto

não aproveita viram desperdício. Se esse é o seu caso, a regra de ouro é uma só: comece o projeto antes de qualquer compra ou contratação. As decisões tomadas sem projeto são as que mais desvalorizam o imóvel — listamos as sete piores no artigo 7 erros que desvalorizam seu apartamento novo.

O jeito Rocha Andrade de atravessar essa fase

Há 25 anos acompanhamos clientes do momento da compra na planta até o apartamento habitado, em São Paulo — Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Campo Belo, Chácara Flora e arredores. Duas sócias, dois olhares: interiores e arquitetura. Sabemos que quem compra na planta convive com uma ansiedade específica — a de decidir sobre um espaço que ainda não existe. Nosso trabalho é transformar essa espera em vantagem: enquanto a construtora ergue as paredes, o projeto amadurece com calma, cada decisão é tomada com tempo, e a entrega das chaves deixa de ser o início das dúvidas para ser o início da obra certa.

Perguntas frequentes

P: Vale a pena contratar arquiteto antes da entrega das chaves?

R: Sim. A antecipação permite mudanças de planta durante a obra da construtora, remanejamento de pontos elétricos e hidráulicos antes dos acabamentos, pré-instalações de automação e aproveitamento dos revestimentos do contrato — eliminando retrabalho e desperdício que, depois da entrega, viram demolição.

P: Quantos meses antes da entrega devo contratar o arquiteto?

R: O ideal é iniciar o projeto 24 a 6 meses antes da entrega prevista. Esse prazo acomoda briefing, aprovação do conceito, formalização das alterações dentro do prazo de personalização da construtora e o projeto executivo pronto para começar a obra logo após as chaves.

P: A construtora aceita modificações pedidas pelo arquiteto?

R: Construtoras de alto padrão têm departamentos formais de personalização e aceitam alterações dentro de prazos pré-definidos. O escritório de arquitetura formaliza os pedidos no formato técnico exigido e acompanha a execução — pedidos informais ou fora do prazo costumam ser recusados.

P: Já recebi as chaves. Perdi a oportunidade?

R: Não. O projeto continua viável e é o caminho profissional para transformar o apartamento. A reforma custará mais do que custaria com antecipação, porque alterações de instalações viram obra. A recomendação essencial: inicie o projeto antes de qualquer compra de móveis, materiais ou contratação de mão de obra.

P: O que dá para mudar no apartamento antes da entrega?

R: Em geral: posição de pontos elétricos e de iluminação, alterações hidráulicas (cozinha, banheiros, área de serviço), modificações de planta em paredes não estruturais, pré-instalações para automação e climatização, e a escolha dos revestimentos oferecidos no contrato — tudo dentro do prazo formal de personalização da construtora.